Законно ли устанавливать шлагбаумы во дворах многоквартирных домов? Как найти компромисс с соседом по саду, требующим перенести забор? Можно ли в индивидуальном жилом доме открыть автосервис? Что делать, если у твоего дома сразу два адреса? На эти и другие вопросы читателей газеты ответил руководитель Управления Росреестра по РБ Петр КЛЕЦ.

Вставка: По поручению главы ведомства Олега Скуфинского Росреестром взят курс на информационную открытость при взаимодействии с заявителями. Получить консультации специалистов Управления Росреестра по РБ можно на личных приемах (ведутся в телефонном режиме), по единому номеру контакт-центра Управления (347)224-36-00, единому справочному номеру Росреестра 8-800-100-34-34, через онлайн-консультант на сайте zkprb.ru

Парковки и шлагбаумы

– Парковки на улицах в центре Уфы скоро станут платными. Понятно, что водители начнут оставлять машины во дворах. Можно ли установить во дворе шлагбаум, чтобы не заезжали чужие автомобили?

– Все зависит от того, как сформирован земельный участок под многоквартирным домом: по отмосткам или с придомовой территорией. В последнем случае двор является общим имуществом всех жителей дома, управление им осуществляется сообща. Решение об установке шлагбаума, забора или ворот, чтобы территорией пользовались только жители данного дома, принимается на общем собрании собственников.

Если придомовая территория не оформлена в общедомовую собственность, она относится к городским землям или землям общего пользования. Для того чтобы установить в таком дворе шлагбаум, необходимо принять решение на общем собрании собственников и обратиться в минземимущество за разрешением на использование участка. При наличии такого документа на придомовой территории можно устанавливать шлагбаумы и ограждения.

– В соседнем доме установили шлагбаумы и не пускают никого на парковку. Насколько нам известно, жильцы просто обратились в фирму, которая их монтирует. Законно ли это и куда жаловаться?

– Если у жильцов многоквартирного дома нет права на придомовую территорию или разрешения минземимущества, то установка шлагбаумов незаконна. Такие действия квалифицируются как самовольное использование земельного участка. За это предусмотрена административная ответственность – штраф в 1 – 1,5 процента от кадастровой стоимости земли. Для физлиц это 5 – 10 тысяч рублей, для должностных и юрлиц, например, ТСЖ, – 100 – 200 тысяч рублей.

Вы можете подать жалобу в администрацию города или в Управление Росреестра. Материалы изучат, земельный участок обследуют, определят лиц, которые установили шлагбаум. Виновным вынесут предписание или предостережение об устранении шлагбаума, на это дается три месяца. Если они не демонтируют его, им грозит штраф.

По Уфе такие примеры есть, когда жильцы, не имея прав на придомовую территорию и разрешения, устанавливали шлагбаумы или заборы. Ситуация, как правило, разрешается в пользу тех, кто подал жалобу.

– Хочу «застолбить» себе парковочное место во дворе. Как это правильно сделать?

– Если участок находится в общедомовой собственности, должно быть решение общего собрания собственников. Обратитесь со своей просьбой к председателю управляющей компании дома. Скорее всего, это будет не одно парковочное место, а целый ряд, чтобы жители могли туда ставить машины.

Если двор находится в городской собственности и кто-то, к примеру, поставит там тумбы и натянет цепочку, это будет расцениваться как самовольное использование земельного участка. Чтобы этого не произошло, необходимо получить разрешение в минземимуществе.

Подобные ситуации возникают каждый день, потому что дворы переполнены машинами: днем там паркуются сотрудники офисов, вечером домой возвращаются жильцы. Возникающие конфликты всеми воспринимаются остро.

– На первом этаже нашего дома находится несколько магазинов. Один из них огородил себе разгрузочную площадку. Это законно?

–  Если придомовая территория является общедомовой собственностью, магазин должен обраться к общему собранию жильцов с просьбой согласовать использование земельного участка для разгрузки. В качестве компенсации, бизнесу может быть установлена повышенная плата на содержание территории или, допустим, вменена обязанность производить уборку.

Если земля общего пользования и у магазина отсутствуют права на ее использование, то это может быть нарушением.

 

Автосервис в частном доме

–  Мой сосед в индивидуальном жилом доме занимается ремонтом автомобилей. Как ИП не оформлен. Как найти на него управу?

– По закону земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не может использоваться для иных целей. Исключение может быть сделано, если в правилах землепользования и застройки, утвержденных муниципалитетом, в данной зоне предусмотрены иные виды использования. В этом случае ваш сосед должен обратиться в Росреестр, чтобы в документах через запятую указали этот вид разрешенного использования – например, «ИЖС, автосервис». Однако налог ему придется платить уже по повышенной ставке.

Если же в правилах землепользования и застройки в качестве вида разрешенного использования указано только индивидуальное жилищное строительство, а сосед использует участок под автосервис, это считается нецелевым использованием земельного участка. Виновному будет выдано предписание об устранении нарушения в течение трех месяцев. В противном случае ему грозит штраф от 10 до 20 тысяч рублей.

Вы можете также обратиться в налоговый орган, если уверены, что он осуществляет деятельность без статуса самозанятого, индивидуального предпринимателя или юрлица.

– Живу в селе в своем доме. Могу ли я открыть в нем магазин?

– Заниматься торговой деятельностью в индивидуальном жилом доме можно на определенных условиях: если земельный участок   имеет в качестве вида разрешенного использования не только ИЖС, но и размещение магазина. Возможно ли это на данной территории, можно уточнить в правилах землепользования и застройки своего района. Далее нужно обратиться в управление Росреестра, чтобы в документах указали этот вид разрешенного использования.

Есть и другой вариант: если магазин располагается не в жилом доме, а в отдельном здании на вашем участке, можно разделить территорию на две части, выделив землю под магазин и под ИЖС. При этом раздел должен производиться с учетом минимально-допустимых размеров вновь образуемых участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки. В этом случае повышенная ставка налога будет применяться только к первому участку.

Граница по забору

– Как подать заявку на комплексные кадастровые работы? Кто может обратиться с такой инициативой?

– С инициативой о проведении комплексных кадастровых работ может обратиться собственник земельного участка или правление СНТ, в случае, если в садовом товариществе произошло смещение границ. Заявка подается в орган местного самоуправления, работы проводятся за счет бюджетных средств. С 23 марта 2021 года допускается также проведение таких работ за счет физлиц-инициаторов.

В 2018 и 2019 годах комплексные кадастровые работы в республике проводились за счет федерального бюджета, на эти цели были выделены большие суммы – 20 млн и 9,3 млн рублей. В 2020 и 2021 годах работы проводились на республиканские и местные средства. В 2022 году предполагается значительный объем финансирования из федерального бюджета – такой, как за четыре предыдущих года. Точная сумма будет известна в декабре.

В постановлении правительства РБ № 61 перечислены кварталы, в которых работы пройдут в 2022, 2023 и 2024 годах. Документ есть в открытом доступе, каждый может посмотреть, указан ли в нем тот или иной квартал. По результатам работ все земельные участки в СНТ, где произошло смещение, получат координаты, соответствующие фактическим.

– Мой сосед в садовом товариществе утверждает, что забор между нашими участками установлен неправильно, и требует передвинуть его. Я с этим не согласен. Как решить этот вопрос?

– Обязательным участником в разрешении подобного спора должен быть кадастровый инженер. Он сможет показать вам с соседом границы земельных участков по данным реестра недвижимости, т.е. произвести вынос границ в натуру. Возможно, что произошло смещение всей улицы. Выяснить, есть оно или нет, можно с помощью публичной кадастровой карты.

Вы также можете обратиться в Росреестр, и мы поможем определить, не произошла ли реестровая ошибка или смещение, и найти пути решения проблемы.

– Родственники зарегистрировали все строения на своем садовом участке, а я ограничился домом. Они говорят, что рано или поздно меня заставят оформить ту же баню или теплицу. Кто из нас прав?

– Права на недвижимое имущество подлежат регистрации. Реестр недвижимости ведется для того, чтобы собственники могли управлять своим имуществом. Однако закон о регистрации предусматривает заявительный порядок.

Если владелец считает, что его баня, теплица, гараж, сарай имеют признаки недвижимости, фундамент, он вправе обратиться за постановкой их на учет и регистрацией права. До 1 марта 2026 года это можно сделать в упрощенном порядке.

Напомню, что продать, подарить, наследовать можно только то недвижимое имущество, которое стоит на учете и на которое зарегистрированы права. Если сведений о них в реестре нет, распорядиться ими вы не сможете.

 

Странная конфигурация

– Сосед огородил часть земли на улице и хочет оформить ее в собственность. Разве это разрешено?

– Такая ситуация встречается часто: владельцы участков огораживают территорию перед домом декоративными заборчиками и ухаживают за ней. Чтобы это узаконить, сосед должен обратиться в орган местного самоуправления и оформить участок в пользование, в аренду либо выкупить его, если правила землепользования и застройки позволяют это сделать. В противном случае использование земельного участка будет признано самовольным, а за это предусмотрены санкции.

– Когда мы оформляли участок, нам перепутали его конфигурацию. Как выяснилось позже, часть освоенной нами земли – не наша, а нам принадлежит кусок пустыря за забором. Как выйти из этой ситуации и можно ли дооформить уже освоенную часть участка?

– Чтобы предметно разобраться, почему возникла такая ситуация, сообщите кадастровый номер участка. Если это реестровая ошибка, то ее должно исправлять лицо, которое ее допустило. В других случаях возможно преобразование участка путем перераспределения с землями, находящимися в муниципальной собственности, или путем довыкупа. Решать вопрос будем с выездом на место.

– Имеем участок в 20 соток на остановке «Школьная» в Уфе. Хотели разделить его на две части и построить на одной из них дом. Однако нам отказали в этом, мотивируя, что наш участок находится в зоне ОД-2 (общественно-делового назначения – авт.). В чем причина такого решения?

– Правила землепользования и застройки, утвержденные властями Уфы в августе 2008 года, предусматривают, что территориальная зона ОД-2 формирует общественно-деловой центр города и включает в себя объекты социального, культурного и спортивного назначения.

Строительство индивидуальных жилых домов в этой зоне не предусмотрено, только общественно-деловая застройка. Расположенные здесь земельные участки с частными домами имеют право на существование. Однако разделить участок или построить на нем дом не разрешат.

Добавлю, что вышеуказанные правила – главный архитектурный документ города, предписывающий, как он будет развиваться.

 

Дом один, адресов два

– В 2020 году купила квартиру в Салавате. Позже выяснилось, что у дома два адреса – по улице Гагарина и улице Гафури, а также два кадастровых номера. Что делать в такой ситуации?

– Мы про этот случай знаем и и уже его рассмотрели. Причина в том, что здесь работали два разных кадастровых инженера, выполнивших разные описания объекта: один сформировал адрес по улице Гагарина, другой – по улице Гафури.

С «дублем» уже разобрались: подняли документацию, определили предпочтительный адрес в зависимости от фасадной стороны и навели в этом деле порядок.

– Мне пришло налоговое уведомление на участок, которого у меня нет. Как это возможно?

– Такие ситуации являются исключением, но они тем не менее встречаются. Я записал ваши данные, вопрос изучим. Информация в налоговый орган могла быть передана ошибочно из-за недостоверных данных по вам. Другой вариант – вы являетесь полным тезкой владельца участка. По итогам проверки выгрузим в налоговую службу сведения, что земельный участок принадлежит другому лицу.

– Судебный пристав-исполнитель направил мне постановление, что с принадлежащей мне квартиры снят арест. Однако на деле ограничение не сняли и я не могу ее продать. Что делать?

– Судебный пристав принимает постановление о снятии ареста с объекта и направляет его нам. Мы в течение трех дней обязаны снять ограничение. Если этого не последовало, варианта два: либо постановление нам не было направлено, либо произошел технический сбой. Назовите адрес объекта, и я сообщу вам, снят арест или нет. Вы также можете выяснить это сами через личный кабинет на сайте Росреестра.

– Приехала в Уфу из другого региона, чтобы продать квартиру. Как можно ускорить регистрацию?

– Вы могли бы воспользоваться экстерриториальным принципом и подать документы на регистрацию прав в своем регионе. Но поскольку вы уже в Уфе, рекомендую подать документы в электронном виде. Мы рассматриваем их в течение одного-двух рабочих дней. Но для этого вам потребуется получить электронную цифровую подпись.

Кроме того, регистрация осуществляется в самые короткие сроки, если документы направляет нотариус.

Мы также можем рассмотреть вопрос максимально оперативно, если вы обратитесь к нам с заявлением. В общем порядке регистрация занимает 5 – 7 рабочих дней, но мы постараемся оказать вам содействие и сделать это быстрее.

– Как оспорить кадастровую стоимость участка?

– С 2018 года полномочиями по определению кадастровой стоимости наделено ГБУ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация». В 2019 году учреждение провело оценку земельных участков, в 2020 году – объектов капитального строительства. В 2022 пройдет общероссийская оценка земельных участков всех категорий.

Как оспорить кадастровую стоимость? Если оценку проводило ГБУ, можно обратиться туда с письменным заявлением, чтобы проверили, не допущена ли ошибка. В Уфе офис находится по улице Бессонова, 26а, в районах и городах действуют территориальные отделы.

Другой путь – обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при минземимуществе. В этом случае к заявлению придется приложить отчет о кадастровой оценке от независимого оценщика. Комиссия может принять решение и вместо стоимости, например, в 1 миллион рублей определить ее в размере 600 тысяч.

Можно также обратиться в Верховный суд РБ, но в этом случае процедура более длинная и сложная, поскольку оценщик назначается судом.

– Посоветуйте, в какой момент при сделке купли-продажи лучше передавать деньги, чтобы тебя не обманули?

– Есть несколько решений этой ситуации. Первый – банковская гарантия. Если гражданин приобретает недвижимость с использованием кредитных средств, он максимально застрахован. Банки передают деньги продавцу только после подтверждения регистрации права. В этом случае покупатель спокоен: деньги до нужного момента лежат в банке.

Второе решение – нотариально удостоверенная сделка. Деньги размещаются на депозите нотариуса и передаются продавцу после регистрации недвижимости.

Однако чаще всего договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Порядок оплаты в этом случае лежит исключительно в плоскости продавца и покупателя: как договорились, так и будет. И тут возможны три варианта.

Первый – передача денег после регистрации. В этом случае переживает продавец: имущество уже переоформлено, а денег нет. Второй вариант – передача денег при подписании договора. Тогда переживает покупатель: деньги отдал, а имущество еще не оформлено.

Ну и третий вариант – 50 на 50. Первая часть денег передается при подписании договора, оставшиеся – после регистрации. В этом случае в реестр вносится запись, что имущество находится в залоге до полной оплаты. После оплаты стороны должны еще раз прийти в МФЦ и подать заявление на прекращение залога. Это наиболее безопасный способ передачи денег, ведь если покупатель не оплатит остаток, продавец может расторгнуть договор.